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特写|蚊型物企的“春天”
发布日期:2021-07-25 09:22   来源:未知   阅读:

  “3、2、1”屏幕上时间一秒一秒在推移,到场的人忍不住也跟着倒数,川系地产商刘玉辉和他两个哥哥刘山、刘玉奇,手拿起鼓槌共同敲响了那面铜锣。

  铜锣声还未完全散去,他们侧转身,不约而同地双手竖起大拇指,笑意写满面庞。这是刘玉辉的第2家上市平台。相比于领地控股(的二战突围,5个月内便进军港股市场的领悦服务(02165. HK),资本征途一开始稍显顺遂些。

  领悦服务的上市,川系三大房企在物业资本市场凑齐,而较早上市的蓝光嘉宝正处于退市的临界线上。

  上市首日,领悦服务收盘报4.19港元,与发行价持平,总市值约11.73亿港元,在46家港股上市物企中位倒居第7位。

  据乐居财经统计,目前A+H股上市物企达51家,其中46家物企在港交上市。上市首日,近1/4股下跌,领悦服务持平,而其不足12亿港元的靠后市值,为上市后的角逐蒙上一层不确定性。

  截至7月12日收盘,46家港股上市物企总市值达9767.88亿港元,平均总市值212.35亿港元。市值稳居榜首的碧桂园服务(06098.HK),总市值冲破两千亿,达2483.2亿港元;而曾经的“认购王”烨星集团(01941.HK)总市值最低,仅约2.8亿元。总市值排行榜的首尾两端,相差约887倍,而领悦服务与头部相差近212倍。

  其中,14家总市值超百亿,总市值不足20亿的有13家,年内上市的朗诗绿色生活、领悦服务、宋都服务3家均在其中。

  此外,上市47天的新希望服务,虽有22.88亿的总市值,不过相较于上市之初的30.4亿港元,却也蒸发了近8亿。

  物业分拆上市潮仍在继续,不过紧随资本市场回归理性,曾经物业股上市必涨的神话破灭,虚高估值也逐渐回调。

  年内上市的8家港股物企中,2家上市首日下跌,2家持平,4家上涨。其中,宋都服务以36%的跌幅创物业股首日上市新高;朗诗绿色生活上市首日涨幅41.51%,在46家港股上市的物企中,仅次于首日上涨41.51%的鑫苑服务。越秀服务、领悦服务上市首日收盘价与发行价持平。

  46家港股物企,平均市盈率为31.66倍。其中,18家物企的市盈率超平均值。市盈率最高的华润万象生活,达115.09倍;融创服务、碧桂园服务、世茂服务,紧随其后,市盈率都超过了70倍。

  而有7家市盈率不足10倍的,包括第一服务、宋都服务、兴业物联、鑫苑服务、彩生活、中奥到家、祈福生活服务。

  据乐居财经统计,今年以来,已有29家物企在港交所递表,除了长城物业在管规模过亿,其余20余家物企在管体量普遍偏小,其中有4家甚至未破千万。

  健康、商管、纯商业、绿色、地铁、民生……难从规模进行叙事的中小型物企,正在通过切入细分赛道以增加突围胜算。

  在房企派系较量中,川系房企自成一派。有人这么总结他们的行事风格:喜欢在自己地盘干擅长的事。而这从领悦服务超八成在管面积盘踞在四川省内也能看出来。

  招股书显示,截至2020年12月末,领悦服务在管项目数量合计174个,总在管面积为2022.3万平方米。其中,分布在四川省内的在管项目151个,在管面积1709万平方米,占总在管面积的84.5%。

  而事实上,早在2017年底,领悦服务就制定了以“深耕四川、聚焦西南、布局全国”新发展战略。此后的三年,领悦服务大肆扩张,在管项目从2018年的53个,增至了2020年的174个。

  不过在这个过程中,领悦服务的业务布局,显然还是主要押在了大本营四川。2018年-2020年,其于川内的在管项目由35个增加至151个,在管建筑面积由517.6万平方米增加至1709万平方米。同期,川内项目的收入也由5875.7万元增加至了2.39亿元,收入占比从51.7%提升至80%。而与此同时,来自川外市场的营收占比,从近5成压缩到了2成。

  2018年8月,领悦服务对价1020万元,收购了眉山天富51%的股权;而紧接收购前,眉山天富的在管总建筑面积约为150万平方米;2019年7月,以1890万元,www.49579.com领悦服务收购了资阳佳美53.69%股权,此笔收购为其带来了630万平方米的在管建筑面积;去年8月,再次以900万元收购成都新地100%股权,增拓30万平方米的在管建筑面积。

  连续三年,在四川省内每年一笔收购,合计新增在管建筑面积约为810万平方米。

  得益于收购,领悦服务对关联方的倚重也有所降低。截至2020年末,来自独立第三方的在管面积为1103.6万平方米,占总在管面积54.6%,

  不过,来自第三方的平均物业管理费却远低于领悦控股集团开发的项目。2018年-2020年,领地控股所开发物业的平均物业管理费分别为每月每平方米1.83元、2.50元及2.93元;而同期来自第三方的平均物业管理费分布为1.25 元、1.25元及1.35元。

  据了解,此次最终发售价厘定为每股4.19港元,IPO募资净额约为2.45亿港元。

  对于募集资金用途,领悦服务表示,70%将用于战略收购及投资,20%将用于升级信息系统及设备;10%将用作营运资金。

  与大多数物企类似,领悦服务的业务板块也分为物业管理服务、非主业增值服务和社区增值服务三块。

  招股书显示,2018年-2020年,天线宝宝数理分析最快开奖,领悦服务实现营业收入1.69亿元、2.79亿元、4.28亿元;同期归母净利润1193万元、32098万元、6521万元。复合年增长率分别为59.2%、123.3%。

  其中,物业管理服务收益从1.14亿元增加至了2.99亿元,占比由67.3%提高至69.8%。不过,物业管理服务虽然贡献了近七成的收入,但其毛利率却是三大板块中最低的。

  过去三年,领悦服务的物业管理服务毛利率分别为25.4%、29.9%、32.6%;而同期,非主业增值服务的毛利率分别为28.2%、31.3%、35%,社区增值服务的毛利率分别为44.2%、45.8%、47.9%。

  不过,社区增值服务毛利率领衔,收入占比却不到四成。截至2020年底,领悦服务的非业主增值服务、社区增值服务相关营收占比分别为26.4%、3.8%。

  “IPO永远是最好的造富工具,企业家在IPO“战役”带来滚滚财富,也推开富豪俱乐部的大门。”

  紧随全球发售后的股权架构披露,假设超额配股权未获行使,刘氏家族所持股份数目占领悦服务上市后已发行股本总额的74.25%。以首日收盘的11.73亿总市值计算,领悦服务IPO为刘氏家族造富约8.71亿港元。

  从领地到领悦,相隔7个月,两场场资本盛宴,刘氏家族都只带了唯一的局外人魏悦。

  IPO发售之前,领悦服务由刘氏家族重权把控,在持股量的划分上也与领地控股完全相同。其中,刘玉辉与两位侄子刘策、刘浩威三人各自持股占比32.83%,龙一勤、王涛和侯三利各持占比0.17%。刘氏家族合计持股99%,唯一的局外人魏悦,手持剩下的1%股份。

  招股书中称,魏悦与刘玉辉及其妻子龙一勤是好友,三人于2016年在澳大利亚的业务及社交活动中相识,魏悦是一位有多年澳大利亚房地产投资经验的企业家。

  去年12月1日,魏悦全资持有的DuyueCapital向领悦服务注资约63.74万元,换得领悦服务IPO之前1%的股权。返回搜狐,查看更多